Получить неустойку с застройщика
14 Мая 2018
Эксперт объясняет, как получить неустойку с застройщика, если дом не сдали в положенный срок

Вопрос:

– Нам обещали квартиру в декабре, но ключи так до сих пор и не выдали, сроки окончания строительства переносят уже третий раз. Можно ли получить неустойку с застройщика и как это сделать? Что выгоднее – обращаться за неустойкой сейчас или дождаться окончания строительства?

Отвечает Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнёры»:

– Законная неустойка, предусмотренная Федеральным законом от 20.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на обеспечение исполнения обязательств застройщика и побуждение его к своевременной сдаче дольщику объекта недвижимости, предусмотренного договором долевого участия. В соответствии со ст. 6 данного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Законодатель предусмотрел повышенную ответственность застройщика в случае, если участником долевого строительства является физическое лицо – в такой ситуации неустойка уплачивается в двойном размере (1/150 ставки рефинансирования). При этом застройщик освобождается от ответственности, если объект недвижимости не был передан участнику долевого строительства по его вине: вследствие уклонения от подписания передаточного акта или иного передаточного документа.

Как следует из правоприменительной практики, обязанность застройщика по уплате неустойки возникает у него с момента неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок вне зависимости от того, исполнил ли застройщик свои обязательства в дальнейшем (апелляционное определение Челябинского областного суда от 12 февраля 2017 г. по делу № 11-2174/2016). Для взыскания с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства имеет право обратиться с соответствующим требованием в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика либо по месту жительства участника долевого строительства. Обязательный претензионный порядок Законом не предусмотрен, однако если участник долевого строительства желает урегулировать спор путем переговоров, то он вправе первоначально обратиться к застройщику с досудебной претензией. Также необходимость обращения к застройщику с претензией может быть предусмотрена договором долевого участия, поэтому перед предъявлением иска необходимо досконально изучить раздел соглашения об урегулировании споров между сторонами. Решая вопрос о том, целесообразно ли разрешение спора в судебном порядке, участникам долевого строительства следует исходить из таких факторов, как финансовое состояние застройщика, степень готовности объекта строительства и частота переноса сроков.

Так, если у участника долевого строительства нет сведений о возможной несостоятельности застройщика, подрядные работы на соответствующей площади ведутся, а само строительство не затягивается больше, чем на несколько кварталов, необходимость расторжения договора в судебном порядке отсутствует. Однако участник долевого строительства в любом случае вправе взыскать неустойку и после предоставления ему недвижимости. При подписании акта приема- передачи потребителю надлежит установить просрочку застройщика, сравнив дату передачи, указанную в договоре и дату фактической передачи объекта долевого участия, после чего рассчитать подлежащую выплате неустойку.



Дарение квартиры дочери и зятю – как лучше оформить?
10 Апреля 2018
Как подарить родственникам квартиру, чтобы не платить налог?

Вопрос:

– Отцу надо подарить квартиру семье дочери, то есть чтобы равные доли получили и дочь, и ее муж. Как это сделать, чтобы не платить налог? Можно ли оформить двойной договор дарения: отец дарит квартиру дочери, а она дарит половину мужу? Что будет дешевле: заплатить налог при дарении квартиры зятю или же оформлять две дарственные у нотариуса? Квартира однокомнатная, стоит примерно 3 млн рублей.


Отвечает Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: 

– У отца есть возможность сразу оформить дарственную на дочь и её мужа. Однако у такого варианта имеются свои нюансы. С одной стороны, количество действий сведено до минимума, с другой стороны – возникает обязанность по уплате налога. Это связано с тем, что супруг дочери не является родственником по первой линии.

Однако налог не придется уплачивать, если отец подарит квартиру целиком дочери, а она уже после подарит долю своему супругу (после регистрации на себя права собственности).

Что касается вопроса о расходах, связанных с дарением, могу ответить следующее. Так как отец является единоличным собственником квартиры, он может оформить дарение в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение для такой сделки не требуется. Соответственно, расходов на нотариуса не будет. Точно так же дочь, которая  тоже будет являться единственной собственницей, сможет подарить своему мужу долю в квартире, составив договор в простой письменной форме. При дарении придется уплатить только пошлину 2000 рублей за регистрацию перехода права. Соответственно, за два перехода придется заплатить 4000 рублей. 

Если же даритель выберет вариант, при котором сразу подарит равные доли квартиры дочери и ее мужу, то зять, который не является близким родственником, должен будет заплатить налог на доходы. Размер налога зависит от кадастровой стоимости объекта. Если, как вы написали, цена квартиры 3 млн рублей, то за половину квартиры при дарении придется уплатить налог 195 000 рублей (13 % от 1,5 млн рублей), при условии, что зять является резидентом РФ.



Объединение квартир
6 Марта 2018
Рассказываем, как превратить две соседние квартиры в одну

Вопрос: 

– Мы купили две квартиры на одной площадке и хотим объединить. С чего начинать? Куда обращаться? Какие документы и разрешения получать? 

Отвечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

– Для того чтобы объединить две квартиры, расположенные на одной лестничной площадке, необходимо, чтобы жилые объекты принадлежали одному и тому же человеку. Под объединением подразумевается, что данные помещения впоследствии будут использоваться как единое целое, следовательно, необходимо для начала сделать проект перепланировки, потому что любое нарушение конструктивных (несущих) стен может привести к тяжким последствиям. В Московской районной жилищной инспекции есть перечень организаций, в которых помогут подготовить проект. В дальнейшем с этим проектом, а также с правоустанавливающими документами и техническим описанием нужно обратиться в Мосжилинспекцию, чтобы получить разрешение на проведение соответствующей планировки.

Разрешение будет действовать определенное количество времени, в течение которого должны быть проведены ремонтные работы. По факту завершения перепланировки необходимо получить акт о завершенном переустройстве и перепланировке жилых помещений. Акт выносит соответствующая комиссия, после чего утверждается перепланировка.

Важно помнить, что отдельно выделенный объект имеет свой кадастровый номер, следовательно, чтобы объединить квартиры юридически, нужно присвоить им один общий кадастровый номер – для этого необходимо обратиться в Росреестр. Но прежде следует подготовить пакет документов: заявление, ксерокопия правоустанавливающих документов и их оригиналы, технический паспорт помещения и проект.


Если в квартире холодно
9 Февраля 2018
В каких случаях есть повод пожаловаться на качество коммунальных услуг?
Вопрос:

– Постоянно мерзнем в своей квартире, температура в помещениях зимой никогда не бывает выше 20 градусов, да еще перебои с горячей водой. Можно потребовать от управляющей компании перерасчет за некачественные услуги?

Отвечает юрист Алексей Федотов:


– В вашей ситуации проблема с отоплением отсутствует, так как согласно принятым нормативам температура воздуха в жилых помещениях должна быть не ниже плюс 18 градусов (за исключением угловых комнат, где уровень тепла должен быть не ниже 20 градусов). Такие температурные условия для квартир предусмотрены в СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», а также согласно ГОСТу Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия» и Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

Что касается перебоев с подачей горячей воды, то повод для жалобы у вас есть в случае, если на протяжении месяца и более вода не подавалась в общей сложности в течение 8 часов (или если перерыв в подаче воды длился не меньше 4 часов единовременно). Если это ваш случай и такие нарушения были, то можете обратиться сначала в свою управляющую компанию. Если ситуация не изменится, жалуйтесь в жилищную инспекцию.



Инвестиции и доходность
15 Января 2018
Как самостоятельно рассчитать доходность по банковским депозитам и инвестициям в недвижимость?
Вопрос:

– Как можно самостоятельно посчитать доходность от инвестиций в недвижимость или от банковских вкладов, если ты не финансист и не экономист?

Отвечает Юрий Прыгаев, финансовый аналитик:


– Подсчитать доходность с банковских вкладов достаточно просто. Есть общая сумма вклада, на который начисляются проценты. Умножаете сумму на проценты – получаете доходность годовых. Например, положив в банк сумму в 1 млн рублей, сегодня можно рассчитывать на доходность порядка 7% годовых (70 тыс. рублей в год).

Что касается инвестиций в недвижимость, то здесь немного сложнее. Допустим, вы покупаете квартиру на стадии котлована за 1 млн рублей. После окончания строительства, например, через три года, продаете ее за 2 млн рублей. Получаете доход 100%, который делите на три (время строительства – три года), таким образом, доходность составит 33,3% годовых. Вроде бы по сравнению с банковским вкладом хорошо. Но, во-первых, сейчас уже нельзя гарантировать, что за время строительства жилье подорожает вдвое. Во-вторых, нужно учитывать еще множество нюансов, в первую очередь – валютные колебания. Ведь те, кто до 2014 года вложили в недвижимость доллары, не только не заработали, но и понесли убытки (а могли бы выиграть только за счет роста курса валют). Кроме того, сроки окончания строительства часто переносят, это тоже дополнительный риск для инвестора, потому что более-менее точно рассчитать доходность инвестиций можно только на краткосрочную перспективу.

Некоторые инвесторы намерены получать прибыль, сдавая квартиру в аренду. В этом случае доходность зависит от цены, за которую была приобретена недвижимость, от величины ставки аренды, а также от некоторых других факторов. Например, вы приобрели квартиру условно за 5 млн рублей, сделали какой-то ремонт, купили мебель – еще 300 тысяч рублей. Итого, потратили 5,3 млн рублей. Сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц. В год получили доход в 360 тысяч рублей. Делим эту сумму на сумму затрат (5,3 млн рублей) и умножаем на 100%. Получаем доходность условно 6,8% годовых. Однако по этой схеме мы рассчитали так называемую «грязную» доходность, когда квартира сдается за наличные, а арендодатель не платит налог на полученный доход. Инвестор, который намерен сдавать квартиру в аренду официально, должен платить налоги – то есть придется возвратить государству 13% от своих доходов. (Правда, можно уменьшить сумму налога, купив патент). Кроме того, неизбежны затраты на ремонт квартиры, который арендодателю придется организовывать регулярно. Также надо упомянуть о налоге на имущество, который теперь зависит от рыночной стоимости квартиры – его тоже надо платить каждый год.

Таким образом, каждый инвестор сам делает выбор. Самый простой способ получить доходность – открыть счет в банке. Инвестиции в недвижимость – дело более сложное и рискованное. Но в последнем случае у инвестора остается актив в виде квартиры и надежда на то, что этот актив может подрасти в цене в долгосрочной перспективе.
Дом сдан, услуги не оказываются…
23 Ноября 2017
Надо ли подписывать договор с управляющей компанией, если в новом доме не подключены все коммуникации?
Вопрос:

– Управляющая компания досталась нам от застройщика, но договор на обслуживание мы с ней еще не заключали. Дело в том, что в доме не работают лифты, нет освещения в подъезде, нет горячей воды. Вот и думаем: какой смысл подписывать сейчас договор с УК?

Отвечают эксперты ГК «Инград»:


– Видимо, жители считают, что если между управляющей организацией и собственниками квартир не был заключен договор управления, то они могут не оплачивать услуги. На самом деле, это не так. Обязанности по квартплате появляются у собственника сразу после того, как застройщик передает ему квартиру.

За содержание многоквартирного дома в любом случае должна отвечать управляющая компания. Если УК действует на основании протокола общего собрания собственников помещений МКД – общим собранием должна быть утверждена форма договора управления (ДУ), при этом собственники помещений в данном доме, которые обладают более чем 50% голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Согласно п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом, в том числе условие о его цене, устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений.

Естественно, жители должны добиваться качественного обслуживания. Порядок действий собственника в случае оказания ему услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, установлен Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г.

Если жители неоднократно обращались в УК с заявлениями, жалобами, но реакции не последовало и положение дел не изменилось, то можно обратиться в ГЖИ с требованием провести проверку в отношении действий УК. Наконец, жители имеют право сменить недобросовестную управляющую компанию.
Что делать, если сделка не состоялась по вине банка?
9 Октября 2017
Эксперты объясняют, может ли заемщик возместить убытки за счет банка
Вопрос:

– Решили продать квартиру, так как изменились обстоятельства, стало сложно платить за кредит. Покупателя нашли, заключили с ним предварительный договор и обратились в банк. Банк запросил предварительный договор и «стал думать». В банке готовили решение больше двух месяцев. В итоге наш покупатель потерял терпение, нашел другую квартиру. Мы со своей квартирой «подвисли», другого покупателя найти пока не можем, в результате попали на пени и штрафы, которых могло бы не быть. Можно ли подать на банк в суд? Есть ли какие-то нормы, регулирующие поведение банков в таких ситуациях?

Отвечает Наталья Селиванова, руководитель отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой»:


– Это, скорее, вопрос к банкам, хотя они обычно не тянут с бумагами, если объект проблемный. А вообще, по своему опыту могу сказать, что если клиент платит банку хоть какие-то деньги, то вряд ли банк обратится в суд – проблема, как правило, решается в досудебном порядке. Главное, чтобы заемщик контактировал с банком. Обычно банк сначала предлагает реструктуризацию кредита в зависимости от ситуации, это может быть отсрочка на определенный срок либо по уплате основного долга, либо по процентам. Естественно, банк предлагает клиенту найти покупателя и продать квартиру из-под залога. И очень редко бывает, что банки обращаются в суд, забирают квартиру и ставят ее себе на баланс и потом ее реализовывают.

Здесь как раз ситуация обратная – банк затянул с подготовкой бумаг, в итоге заемщик снова вынужден платить, так как покупатель не дождался и купил другую квартиру. Я бы все-таки посоветовала ипотечнику искать следующего покупателя и договариваться с банком об отсрочке или реструктуризации кредита.

Отвечает Наталья Скуратова, руководитель юридического департамента ООО «АРПА»:

– Первое, что нужно отметить – в любом случае заемщик должен был выполнять условия ипотечного договора и обязательства, которых с него никто не снимал. То есть все то время, в которое готовилась сделка, платежи по кредиту должны были поступать своевременно.

Что касается банка и его «неправильного» с точки зрения заемщика поведения. В рамках судебного разбирательства банк всегда сможет обосновать свою позицию установленными сроками по внутренним процедурам, которые законодательством никак не регулируются. Так что ипотечнику, который понес убытки (как он считает, по вине банка), вряд ли удастся возместить их через суд.




Выселение должника с детьми из ипотечной квартиры
30 Августа 2017
Можно ли за долги выселить из квартиры заемщика с несовершеннолетними детьми?
Вопрос:

– У меня задолженность перед банком, где брал кредит на покупку жилья. В связи с этим вопрос: может ли банк выселить должника из залоговой квартиры в том случае, если это единственное жилье и у заемщика имеются несовершеннолетние дети?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:


– Да, мне известен случай, когда покупатели-заемщики, пропускавшие платежи и скрывавшиеся от банка, потеряли приобретенное жилье. По решению суда квартиру, которая была в залоге, передали банку, а собственники, имевшие детей, были выселены оттуда. Причем это было уже после принятия закона о банкротстве.

Как правило, суды могут принимать решение по отсрочке, касающейся отселения, на какой-либо срок – обычно до года. За это время семье нужно найти другое жилье и туда переехать.

Такие случаи зачастую возникают из-за безответственного отношения к выплате ипотеки. При неблагоприятных условиях, например, потере работы, заемщику нужно не скрываться от банка, а наоборот, искать вместе с ним пути решения проблемы.

Если восстановить финансовую устойчивость у ипотечника нет возможности, то тогда выходом из ситуации должна стать продажа ипотечной квартиры и возвращение долга банку. При этом заемщик получит оставшиеся после продажи деньги. На них можно снять квартиру в аренду или снова взять кредит и приобрести жилье подешевле.


Строительство нового дома на месте старого
1 Августа 2017
Надо ли получать разрешение, как и где оформлять постройку, объясняет юрист
Вопрос:

– На участке старый дом. Долго думали, что с ним делать: ремонтировать или сносить и строить новый? В этом году дом начал разваливаться, решили так: разобрать сруб и в рамках старого фундамента поставить новый дом. Скорее всего, купим готовый. Но он будет больше по площади, так как хотим сделать мансарду. Планировка тоже будет отличаться, веранду, например, планируем с другой стороны и т. д. Хотели бы узнать, такие работы считаются капремонтом, реконструкцией или чем-то еще? Надо ли их согласовывать, получать разрешение, какие-то документы оформлять? Если надо, то куда обращаться? Хотелось бы выбрать способ наименее затратный и быстрый, но законный. Чтобы потом не пришлось оформлять новый дом через суд.

Отвечает Олег Шебуняев, юрист корпорации GOOD WOOD:


– Возможны два варианта, в зависимости от того, на каком участке расположен дом.

Вариант первый. Допустим, это земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства либо личного подсобного хозяйства. Тогда следует руководствоваться ч. 2 ст. 51 «Градостроительного кодекса Российской Федерации». В вашем случае речь идет о строительстве и реконструкции объектов капитального строительства. Возвести жилой дом под предлогом капитального ремонта не удастся, так как изменения затрагивают конструктив здания и другие характеристики надежности и безопасности и превышают предельные параметры разрешенного строительства. Исходя из вводных данных вы планируете поставить новый дом большей площади, с другой планировкой, а такие работы осуществляются на основании разрешения на строительство.
Таким образом, разрешение на строительство или реконструкцию (если планируется использовать старый фундамент при условии проведения соответствующей экспертизы данного фундамента на предмет возможности его использования в новых предельных параметрах) получать необходимо. Обращаться необходимо в местную администрацию или в МФЦ. При этом до 1 марта 2018 года получить разрешение на строительство без утверждения проекта, а также поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на вновь возведенный или реконструированный объект (жилой дом) можно в упрощенном порядке без получения разрешения на ввод в эксплуатацию в соответствии с Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закон о дачной амнистии).

Вариант второй.Старый дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для дачного строительства либо садоводства или огородничества. В этом случае в соответствии с частью 17 статьи 51 «Градостроительный кодекс Российской Федерации» выдача разрешения на строительство не требуется, но необходимо перед непосредственным строительством нового строения зафиксировать факт сноса для внесения изменений в ЕГРН (составление акта обследования кадастровым инженером), а после окончания строительства поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на вновь возведенный объект.
Квартиру затопили. Что делать?
6 Июля 2017
Эксперты объясняют, где искать виноватых и как возместить ущерб
Вопрос:

– Мою квартиру затопили соседи сверху. Квартира теперь в ужасном состоянии, понадобится ремонт. Как мне действовать?

Отвечают эксперты «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:


– На будущее имейте в виду: если затопление очень сильное, то в первую очередь нужно обесточить свою квартиру, чтобы не произошло короткого замыкания. Затем необходимо перекрыть воду – для этого нужно сообщить соседям из квартиры этажом выше о затоплении вашего жилища.
Если соседи отсутствуют, нужно сообщить в управляющую компанию, которая для перекрывания кранов должна прислать аварийную службу. Работники аварийной службы перекроют воду, и они же составят акт о затоплении квартиры.
Если затопление произошло из-за повреждения крана в квартире соседей, то на них ложится возмещение ущерба. Если произошло повреждение на стояке водоснабжения, то ответственность за это несет УК. В зоне ответственности управляющей компании находятся системы водоснабжения вне квартир, а также системы отопления и полотенцесушители, находящиеся в квартирах.
Самостоятельно вы можете сфотографировать следы затопления и пригласить в вашу квартиру двух-трех соседей в качестве свидетелей.
Затем можно постараться решить вопрос возмещения ущерба мирным путем, то есть путем переговоров с соседями, по вине которых произошел потоп. В этом случае необходимо составить письменное соглашение о возмещении убытков, лучше всего нотариально его заверить.
Если решить вопрос мирным путем не удается, вы можете подать исковое заявление в суд. Конечно, это долгий и трудный процесс. Начинать его стоит с вызова независимого эксперта, который оценит нанесенный ущерб. Для суда придется также собрать множество документов, в том числе, акт комиссии о последствиях затопления, смету стоимости ремонтных работ, акт независимого эксперта, правоустанавливающие документы и т. д.

Показать еще