Если в квартире холодно
9 Февраля 2018
В каких случаях есть повод пожаловаться на качество коммунальных услуг?
Вопрос:

– Постоянно мерзнем в своей квартире, температура в помещениях зимой никогда не бывает выше 20 градусов, да еще перебои с горячей водой. Можно потребовать от управляющей компании перерасчет за некачественные услуги?

Отвечает юрист Алексей Федотов:


– В вашей ситуации проблема с отоплением отсутствует, так как согласно принятым нормативам температура воздуха в жилых помещениях должна быть не ниже плюс 18 градусов (за исключением угловых комнат, где уровень тепла должен быть не ниже 20 градусов). Такие температурные условия для квартир предусмотрены в СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», а также согласно ГОСТу Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия» и Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

Что касается перебоев с подачей горячей воды, то повод для жалобы у вас есть в случае, если на протяжении месяца и более вода не подавалась в общей сложности в течение 8 часов (или если перерыв в подаче воды длился не меньше 4 часов единовременно). Если это ваш случай и такие нарушения были, то можете обратиться сначала в свою управляющую компанию. Если ситуация не изменится, жалуйтесь в жилищную инспекцию.



Инвестиции и доходность
15 Января 2018
Как самостоятельно рассчитать доходность по банковским депозитам и инвестициям в недвижимость?
Вопрос:

– Как можно самостоятельно посчитать доходность от инвестиций в недвижимость или от банковских вкладов, если ты не финансист и не экономист?

Отвечает Юрий Прыгаев, финансовый аналитик:


– Подсчитать доходность с банковских вкладов достаточно просто. Есть общая сумма вклада, на который начисляются проценты. Умножаете сумму на проценты – получаете доходность годовых. Например, положив в банк сумму в 1 млн рублей, сегодня можно рассчитывать на доходность порядка 7% годовых (70 тыс. рублей в год).

Что касается инвестиций в недвижимость, то здесь немного сложнее. Допустим, вы покупаете квартиру на стадии котлована за 1 млн рублей. После окончания строительства, например, через три года, продаете ее за 2 млн рублей. Получаете доход 100%, который делите на три (время строительства – три года), таким образом, доходность составит 33,3% годовых. Вроде бы по сравнению с банковским вкладом хорошо. Но, во-первых, сейчас уже нельзя гарантировать, что за время строительства жилье подорожает вдвое. Во-вторых, нужно учитывать еще множество нюансов, в первую очередь – валютные колебания. Ведь те, кто до 2014 года вложили в недвижимость доллары, не только не заработали, но и понесли убытки (а могли бы выиграть только за счет роста курса валют). Кроме того, сроки окончания строительства часто переносят, это тоже дополнительный риск для инвестора, потому что более-менее точно рассчитать доходность инвестиций можно только на краткосрочную перспективу.

Некоторые инвесторы намерены получать прибыль, сдавая квартиру в аренду. В этом случае доходность зависит от цены, за которую была приобретена недвижимость, от величины ставки аренды, а также от некоторых других факторов. Например, вы приобрели квартиру условно за 5 млн рублей, сделали какой-то ремонт, купили мебель – еще 300 тысяч рублей. Итого, потратили 5,3 млн рублей. Сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц. В год получили доход в 360 тысяч рублей. Делим эту сумму на сумму затрат (5,3 млн рублей) и умножаем на 100%. Получаем доходность условно 6,8% годовых. Однако по этой схеме мы рассчитали так называемую «грязную» доходность, когда квартира сдается за наличные, а арендодатель не платит налог на полученный доход. Инвестор, который намерен сдавать квартиру в аренду официально, должен платить налоги – то есть придется возвратить государству 13% от своих доходов. (Правда, можно уменьшить сумму налога, купив патент). Кроме того, неизбежны затраты на ремонт квартиры, который арендодателю придется организовывать регулярно. Также надо упомянуть о налоге на имущество, который теперь зависит от рыночной стоимости квартиры – его тоже надо платить каждый год.

Таким образом, каждый инвестор сам делает выбор. Самый простой способ получить доходность – открыть счет в банке. Инвестиции в недвижимость – дело более сложное и рискованное. Но в последнем случае у инвестора остается актив в виде квартиры и надежда на то, что этот актив может подрасти в цене в долгосрочной перспективе.
Дом сдан, услуги не оказываются…
23 Ноября 2017
Надо ли подписывать договор с управляющей компанией, если в новом доме не подключены все коммуникации?
Вопрос:

– Управляющая компания досталась нам от застройщика, но договор на обслуживание мы с ней еще не заключали. Дело в том, что в доме не работают лифты, нет освещения в подъезде, нет горячей воды. Вот и думаем: какой смысл подписывать сейчас договор с УК?

Отвечают эксперты ГК «Инград»:


– Видимо, жители считают, что если между управляющей организацией и собственниками квартир не был заключен договор управления, то они могут не оплачивать услуги. На самом деле, это не так. Обязанности по квартплате появляются у собственника сразу после того, как застройщик передает ему квартиру.

За содержание многоквартирного дома в любом случае должна отвечать управляющая компания. Если УК действует на основании протокола общего собрания собственников помещений МКД – общим собранием должна быть утверждена форма договора управления (ДУ), при этом собственники помещений в данном доме, которые обладают более чем 50% голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Согласно п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом, в том числе условие о его цене, устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений.

Естественно, жители должны добиваться качественного обслуживания. Порядок действий собственника в случае оказания ему услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, установлен Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г.

Если жители неоднократно обращались в УК с заявлениями, жалобами, но реакции не последовало и положение дел не изменилось, то можно обратиться в ГЖИ с требованием провести проверку в отношении действий УК. Наконец, жители имеют право сменить недобросовестную управляющую компанию.
Что делать, если сделка не состоялась по вине банка?
9 Октября 2017
Эксперты объясняют, может ли заемщик возместить убытки за счет банка
Вопрос:

– Решили продать квартиру, так как изменились обстоятельства, стало сложно платить за кредит. Покупателя нашли, заключили с ним предварительный договор и обратились в банк. Банк запросил предварительный договор и «стал думать». В банке готовили решение больше двух месяцев. В итоге наш покупатель потерял терпение, нашел другую квартиру. Мы со своей квартирой «подвисли», другого покупателя найти пока не можем, в результате попали на пени и штрафы, которых могло бы не быть. Можно ли подать на банк в суд? Есть ли какие-то нормы, регулирующие поведение банков в таких ситуациях?

Отвечает Наталья Селиванова, руководитель отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой»:


– Это, скорее, вопрос к банкам, хотя они обычно не тянут с бумагами, если объект проблемный. А вообще, по своему опыту могу сказать, что если клиент платит банку хоть какие-то деньги, то вряд ли банк обратится в суд – проблема, как правило, решается в досудебном порядке. Главное, чтобы заемщик контактировал с банком. Обычно банк сначала предлагает реструктуризацию кредита в зависимости от ситуации, это может быть отсрочка на определенный срок либо по уплате основного долга, либо по процентам. Естественно, банк предлагает клиенту найти покупателя и продать квартиру из-под залога. И очень редко бывает, что банки обращаются в суд, забирают квартиру и ставят ее себе на баланс и потом ее реализовывают.

Здесь как раз ситуация обратная – банк затянул с подготовкой бумаг, в итоге заемщик снова вынужден платить, так как покупатель не дождался и купил другую квартиру. Я бы все-таки посоветовала ипотечнику искать следующего покупателя и договариваться с банком об отсрочке или реструктуризации кредита.

Отвечает Наталья Скуратова, руководитель юридического департамента ООО «АРПА»:

– Первое, что нужно отметить – в любом случае заемщик должен был выполнять условия ипотечного договора и обязательства, которых с него никто не снимал. То есть все то время, в которое готовилась сделка, платежи по кредиту должны были поступать своевременно.

Что касается банка и его «неправильного» с точки зрения заемщика поведения. В рамках судебного разбирательства банк всегда сможет обосновать свою позицию установленными сроками по внутренним процедурам, которые законодательством никак не регулируются. Так что ипотечнику, который понес убытки (как он считает, по вине банка), вряд ли удастся возместить их через суд.




Выселение должника с детьми из ипотечной квартиры
30 Августа 2017
Можно ли за долги выселить из квартиры заемщика с несовершеннолетними детьми?
Вопрос:

– У меня задолженность перед банком, где брал кредит на покупку жилья. В связи с этим вопрос: может ли банк выселить должника из залоговой квартиры в том случае, если это единственное жилье и у заемщика имеются несовершеннолетние дети?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:


– Да, мне известен случай, когда покупатели-заемщики, пропускавшие платежи и скрывавшиеся от банка, потеряли приобретенное жилье. По решению суда квартиру, которая была в залоге, передали банку, а собственники, имевшие детей, были выселены оттуда. Причем это было уже после принятия закона о банкротстве.

Как правило, суды могут принимать решение по отсрочке, касающейся отселения, на какой-либо срок – обычно до года. За это время семье нужно найти другое жилье и туда переехать.

Такие случаи зачастую возникают из-за безответственного отношения к выплате ипотеки. При неблагоприятных условиях, например, потере работы, заемщику нужно не скрываться от банка, а наоборот, искать вместе с ним пути решения проблемы.

Если восстановить финансовую устойчивость у ипотечника нет возможности, то тогда выходом из ситуации должна стать продажа ипотечной квартиры и возвращение долга банку. При этом заемщик получит оставшиеся после продажи деньги. На них можно снять квартиру в аренду или снова взять кредит и приобрести жилье подешевле.


Строительство нового дома на месте старого
1 Августа 2017
Надо ли получать разрешение, как и где оформлять постройку, объясняет юрист
Вопрос:

– На участке старый дом. Долго думали, что с ним делать: ремонтировать или сносить и строить новый? В этом году дом начал разваливаться, решили так: разобрать сруб и в рамках старого фундамента поставить новый дом. Скорее всего, купим готовый. Но он будет больше по площади, так как хотим сделать мансарду. Планировка тоже будет отличаться, веранду, например, планируем с другой стороны и т. д. Хотели бы узнать, такие работы считаются капремонтом, реконструкцией или чем-то еще? Надо ли их согласовывать, получать разрешение, какие-то документы оформлять? Если надо, то куда обращаться? Хотелось бы выбрать способ наименее затратный и быстрый, но законный. Чтобы потом не пришлось оформлять новый дом через суд.

Отвечает Олег Шебуняев, юрист корпорации GOOD WOOD:


– Возможны два варианта, в зависимости от того, на каком участке расположен дом.

Вариант первый. Допустим, это земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства либо личного подсобного хозяйства. Тогда следует руководствоваться ч. 2 ст. 51 «Градостроительного кодекса Российской Федерации». В вашем случае речь идет о строительстве и реконструкции объектов капитального строительства. Возвести жилой дом под предлогом капитального ремонта не удастся, так как изменения затрагивают конструктив здания и другие характеристики надежности и безопасности и превышают предельные параметры разрешенного строительства. Исходя из вводных данных вы планируете поставить новый дом большей площади, с другой планировкой, а такие работы осуществляются на основании разрешения на строительство.
Таким образом, разрешение на строительство или реконструкцию (если планируется использовать старый фундамент при условии проведения соответствующей экспертизы данного фундамента на предмет возможности его использования в новых предельных параметрах) получать необходимо. Обращаться необходимо в местную администрацию или в МФЦ. При этом до 1 марта 2018 года получить разрешение на строительство без утверждения проекта, а также поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на вновь возведенный или реконструированный объект (жилой дом) можно в упрощенном порядке без получения разрешения на ввод в эксплуатацию в соответствии с Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закон о дачной амнистии).

Вариант второй.Старый дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для дачного строительства либо садоводства или огородничества. В этом случае в соответствии с частью 17 статьи 51 «Градостроительный кодекс Российской Федерации» выдача разрешения на строительство не требуется, но необходимо перед непосредственным строительством нового строения зафиксировать факт сноса для внесения изменений в ЕГРН (составление акта обследования кадастровым инженером), а после окончания строительства поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на вновь возведенный объект.
Квартиру затопили. Что делать?
6 Июля 2017
Эксперты объясняют, где искать виноватых и как возместить ущерб
Вопрос:

– Мою квартиру затопили соседи сверху. Квартира теперь в ужасном состоянии, понадобится ремонт. Как мне действовать?

Отвечают эксперты «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:


– На будущее имейте в виду: если затопление очень сильное, то в первую очередь нужно обесточить свою квартиру, чтобы не произошло короткого замыкания. Затем необходимо перекрыть воду – для этого нужно сообщить соседям из квартиры этажом выше о затоплении вашего жилища.
Если соседи отсутствуют, нужно сообщить в управляющую компанию, которая для перекрывания кранов должна прислать аварийную службу. Работники аварийной службы перекроют воду, и они же составят акт о затоплении квартиры.
Если затопление произошло из-за повреждения крана в квартире соседей, то на них ложится возмещение ущерба. Если произошло повреждение на стояке водоснабжения, то ответственность за это несет УК. В зоне ответственности управляющей компании находятся системы водоснабжения вне квартир, а также системы отопления и полотенцесушители, находящиеся в квартирах.
Самостоятельно вы можете сфотографировать следы затопления и пригласить в вашу квартиру двух-трех соседей в качестве свидетелей.
Затем можно постараться решить вопрос возмещения ущерба мирным путем, то есть путем переговоров с соседями, по вине которых произошел потоп. В этом случае необходимо составить письменное соглашение о возмещении убытков, лучше всего нотариально его заверить.
Если решить вопрос мирным путем не удается, вы можете подать исковое заявление в суд. Конечно, это долгий и трудный процесс. Начинать его стоит с вызова независимого эксперта, который оценит нанесенный ущерб. Для суда придется также собрать множество документов, в том числе, акт комиссии о последствиях затопления, смету стоимости ремонтных работ, акт независимого эксперта, правоустанавливающие документы и т. д.

Переселение из служебного жилья из-за сноса
5 Июня 2017
На что можно рассчитывать при переселении, если живешь в служебной квартире?
Вопрос:

– Добрый день! Подскажите, если моя квартира является служебной, могу я рассчитывать на переселение в новую квартиру по программе расселения из пятиэтажек? Что для этого лично мне нужно сделать?

Отвечает Ирина Орешкина, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:


– В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» собственникам (в нашем случае наймодателю) жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен таких жилых помещений бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения (более подробно о проблемах жителей пятиэтажек можно прочитать здесь).

Как обстоит дело с помещениями, в отношении которых заключены договоры найма служебного жилого помещения, в законе не указано. По поводу вашего конкретного случая, можно сказать следующее: если дом, в котором находится жилое помещение, подпадает под программу реновации, то договор найма служебного жилого помещения очевидно прекратит свое действие (в соответствии с ч. 1 ст. 102 Жилищного кодекса РФ). В силу ч. 1 ст. 103 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения найма служебного жилого помещения граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам.

Учитывая, что законом гарантируется получение собственником (наймодателем) равнозначного жилого помещения, вам (в данном случае нанимателю) рекомендуется договориться о заключении нового договора найма служебного жилого помещения с наймодателем (поскольку наймодатель получит новое равнозначное жилье), так как иных механизмов, прямо гарантирующих получение нового служебного жилого помещения, не предусмотрено.

При этом в Постановлении Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 (ред. от 18.07.2016) «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» содержится положение (п.4) о предоставлении иного служебного жилья на время капитального ремонта в занимаемом по договору найма помещении. И, возможно, данное положение о предоставлении иного помещения будет применено и к помещениям, попадающим под реновацию жилья.

Если в служебном помещении проживают лица, имеющие статус инвалидов, пенсионеры по старости и др. (более подробный перечень закреплен в ст. 103 Жилищного кодекса РФ), то надо иметь в виду, что для специальных категорий граждан имеется гарантия предоставления иных помещений. Также вам необходимо уточнить, имеется ли в Договоре найма служебного жилого помещения какие-либо гарантии переселения и предоставления нового служебного жилья.

О чем говорят жители пятиэтажек?
25 Мая 2017
Юрист отвечает на трудные вопросы о реновации
По просьбе Newfinder на самые популярные вопросы от жителей пятиэтажек ответила юрист Ирина Орешкина.

Власти обещают переселять жителей сносимых домов в новые в том же районе и даже в том же квартале. Но есть районы, где нет места для нового жилого фонда. Куда переселят?

Исходя из анализа ст. 4 Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» можно предположить, что в случае отсутствия равнозначного жилого помещения в том же районе жилое помещение будет предоставляться в том же административном округе.

Собирали деньги на капремонт своего дома, а он попадает под снос. Где деньги?

Закон г. Москвы от 17 мая 2017г. N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» не предусматривает возможности возврата денежных средств, уплаченных на капремонт. При этом после включения дома в список под снос, плата за капремонт перестает начисляться.

Дом старый, ветхий, но под снос не попадает. Что делать, чтобы такой дом попал в списки сносимых?

Для включения дома в программу реновации столичного жилищного фонда потребуется согласие 2/3 собственников. Более подробный порядок будет регулироваться Постановлением Правительства Москвы, которое на данный момент не принято.

Если квартира в пятиэтажке под снос не приватизирована, что получит наниматель – равноценное или равнозначное жилье? В чем разница? Можно ли будет приватизировать новую квартиру?

Дискуссия о приведенных терминах ведется с момента завершения подготовки проекта Закона о Реновации. Данные термины в Законе г. Москвы от 17 мая 2017 г. N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» имеют одинаковое значение. Если квартира не приватизирована, то гражданину, занимающему жилое помещение в многоквартирном доме, подлежащем реновации, по договору социального найма, взамен освобождаемого им жилого помещения бесплатно предоставляется равнозначное жилое помещение на праве собственности или на основании письменного заявления указанного лица – по договору социального найма. Следовательно, если квартира будет получена по договору соцнайма, впоследствии данную квартиру возможно приватизировать.

Не объявят ли мораторий на сделки с квартирами в домах из списков под снос?

Нормы Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» не содержат запретов на совершение сделок с помещениями, находящимися в подлежащих сносу домах. Таким образом, мораторий отсутствует. Однако введение запрета на совершение сделок с помещениями, находящимися в домах, которые подпадают под программу реновации, на наш взгляд, было бы разумным, поскольку таким образом будет обеспечен интерес потенциальных покупателей и они не окажутся обманутыми.

Что будет с коммерческими помещениями в пятиэтажках (магазинами, парикмахерскими и пр.)? Какую компенсацию получат собственники?

Собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности.

Что будет, если жители откажутся от участия в программе, а дом через несколько лет признают аварийным?

В таком случае дом будет подлежать сносу как аварийный, данная процедура установлена Жилищным кодексом РФ и гарантии Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» не будут распространяться на жителей такого дома.

Фото обложки: редакция Newfinder
Голосование за снос пятиэтажек. Что будет с квартирами тех, кто против?
5 Мая 2017
Будет снесена пятиэтажка или нет – должны решать жители дома путем голосования. Что будет с квартирами тех, кто против расселения?
Вопрос:

– Наша пятиэтажка попала в список для голосования по сносу. Лично я против сноса и не хочу менять квартиру. Что будет, если все соседи проголосуют за расселение нашей пятиэтажки, а я против?

Отвечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:


– Прежде всего, стоит отметить, что складывается парадоксальная ситуация – закон о реновации еще не принят, но голосование жителей за или против сноса пятиэтажек уже начинается. То есть конкретные условия и правила переселения законодательно установлены, но легитимировать их путем голосования власти пытаются уже сейчас. Полагаю, что более справедливым было бы голосование после принятия закона, потому что пока не ясно, за что голосуют люди.

Вызывает вопрос и сам суровый принцип демократического централизма при голосовании: получается, что если две трети жителей проголосуют за снос дома, то оставшаяся треть собственников фактически будет лишена своего права на жилье, причем ни по своей воле, ни по решению суда, что прямо противоречит конституции.

Кроме того, собственники, не проголосовавшие ни за, ни против, по умолчанию считаются сторонниками переселения. Это значит, что противники реновации могут стать заложниками своих неактивных и безразличных соседей, которые по каким-то причинам (скажем, проживание за границей), не приняли участия в голосовании за снос их пятиэтажки.

Если законопроект будет принят в текущем виде (а он уже прошел первое чтение), то вариантов у оставшихся в меньшинстве жителей хрущевок не будет. Они смогут оспаривать только предложенный им вариант нового жилья, но сохранить свою квартиру им не удастся.

Фото: редакция Newfinder.
Показать еще